В критериях низкого спроса, который сейчас наблюдается на рынке жилища, квартиры продавать становится сложнее. Есть группы объектов, по которым покупателя находить подольше всего
Спрос на вторичное жилье в июне в годичном выражении снизился практически на 30%. На рынке новостроек на фоне окончания льготной ипотеки были отмечены рекордные реализации. Но в наиблежайшее время специалисты предсказывают понижение спроса и на первичном рынке.
По оценкам профессионалов, средний срок экспозиции в столице сейчас варьируется от 2-ух месяцев до полугода. Но в неких вариантах квартиры могут продаваться приметно подольше. Вкупе с профессионалами разбираемся, какие квартиры сейчас воплотить сложнее всего.
Переоцененные квартиры
Одна из главных обстоятельств, по которой квартиры сейчас продаются подольше среднерыночных сроков, — неадекватная стоимость. Это касается и рынка новостроек, и вторичного рынка жилища. «Основной фактор, который отталкивает покупателя — это неоправданная переоцененность лота, в особенности если другие свойства тоже вызывают вопросцы. При этом эта тенденция может наблюдаться в любом классе жилища», — гласит основоположник «Бест-Новострой» и bnMAP.pro Ира Доброхотова.
Пример таковой ситуации на первичном рынке — пул квартир схожей комнатности в одном ЖК, которые выставлены в продажу по приблизительно схожей стоимости, но часть из их уступает иным по видовым чертам (окна в окна с примыкающими домами, вид на магистраль и т.д.), гласит Доброхотова.
Очередной пример неадекватной оценки — в проекте премиум-класса огромную по площади студию (помещение с одним окном и с ограниченными способностями разделения) без отделки выставляют по цены наиболее 1,5 млн руб. за 1 кв. м. С таковой ценой «квадрата» объект попадает в элитный сектор, где спрос на студии в принципе невелик. «Клиент не готов переплачивать за таковой объект, так как он довольно непростой в эксплуатации и малоликвидный», — объяснила эксперт.
«Сейчас самый длинный срок экспозиции по рынку новостроек Москвы составляет 6 лет 9 месяцев для определенного лота. А средний срок экспозиции — 215,7 дней, либо около 7 месяцев», — привела данные Ира Доброхотова.
Неувязка завышенных цен животрепещуща и для рынка вторичного жилища, добавляет управляющий аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. «Люди нередко оценивают свои квартиры, смотря на самые современные новостройки, не отдавая для себя отчета в том, что их жилье устарело. Бывает такое во всех секторах, но почаще — в дорогих», — объяснил эксперт. По его словам, сейчас около 70-80% квартир на вторичке продаются по завышенным ценам. «Такие квартиры могут висеть на рынке без движения месяцами и даже годами, в особенности в высокобюджетных секторах», — отметил Олег Репченко.
О ценовом перегреве на рынке жилища не раз гласили в ЦБ. Регулятор, а именно, отмечал рост разрыва цен меж новостройками и вторичкой на фоне деяния льготных программ. Если до их пуска новостройки в среднем стоили дороже вторичного жилища на 10%, то в весеннюю пору 2024 года — уже на 55%, а в неких регионах, к примеру, в Столичной области, разрыв достигнул 60%.
Новостройки в бетоне и по переуступке
Фото: Миша Джапаридзе / ТАСС
«Сейчас на первичном рынке фактически все продается тяжело, даже при способности взять льготную ипотеку — опосля окончания ипотеки с господдержкой и ужесточения критерий домашней ипотеки спрос резко свалился», — гласит Олег Репченко.
Трудно сейчас продаются квартиры «в строящихся ЖК просто в бетоне», добавил управляющий кабинета «Новослободское» «Инком-Недвижимость» Денис Васильев. Это соединено как с окончанием массовых программ (осталась лишь домашняя и IT-ипотека), так и с огромным объемом предложения. «Клиент приобретал жилье от застройщика конкретно из-за наиболее низкой ипотечной ставки и платежа», — объяснил эксперт.
В особенности тяжело продать квартиру в строящихся ЖК по переуступке, отмечают специалисты. Если ранее такие квартиры подступали под льготные программки, то с прошедшего года данной для нас способности не осталось, и они продаются по рыночным ставкам. При всем этом покупателю необходимо еще растрачивать средства на ремонт.
«Размер ввода весьма значимый, и сами застройщики сейчас не могут выдерживать темпы продаж — что уж гласить про продавцов–физлиц. Отсутствие льготной ипотеки никак не возместила стоимость, которая совершенно точно ниже, чем у застройщиков», — отметил представитель «Инком». «По факту продается лишь самое доступное из этого размера от физлиц. И рассчитывать на прибыль такому торговцу время от времени глупо», — добавил он.
По словам Иры Доброхотовой, почаще всего у долгой экспозиции на первичном рынке есть полностью конкретные предпосылки: нехорошие видовые свойства объекта, плохая планировка, задержка строительства. «Обычно с таковыми вещами отлично совладевает корректировка цены, но бывают случаи, когда застройщик не идет на понижение. Если при наличии таковых особенностей они не учтены в стоимости, то экспозиция может составлять пару лет, даже опосля сдачи объекта и получения разрешения на ввод в эксплуатацию», — произнесла эксперт.
Очень огромные и мелкие
Фото: PHOTOCREO Michal Bednarek / Shutterstock / FOTODOM
На вторичном рынке жилища трудно продаются компактные и очень огромные квартиры — от 4 комнат и больше, в особенности в массовом секторе, молвят специалисты. «Такие квартиры никогда не были высоколиквидными, а сейчас тем наиболее», — отметил управляющий кабинета «Новослободское» «Инком-Недвижимость» Денис Васильев. «Средний срок реализации таковых лотов найти трудно, почти все зависит от вначале установленной цены. Если стоимость учитывает все минусы квартиры, то срок квартиры можно уменьшить до трех-шести месяцев», — добавил риелтор.
Многокомнатные лоты на первых этажах, напротив, пользуются популярностью за счет способности сдавать в аренду покомнатно, переделав их в студии, отметила исполнительный директор компании «НДВ Гипермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева. «Но в целом, если клиент решает приобрести квартиру на первом этаже, то она, обычно, продается со скидкой минимум 10% от средней цены по рынку», — добавила эксперт.
Квазиэлитные
Ужаснее всего продается «квазиэлитка» и «недобизнес-класс» — устаревшее жилье, по собственному местоположению, площади, вложениям в ремонт претендующее на статусность, но с обилием беспристрастных недочетов, гласит Олег Репченко, добавляя, что подобные объекты нередко переоценены собственниками. «Обычно, это квартиры в реконструированных домах либо домах, построенных в нулевые годы. С когда-то драгоценным, но устаревшим ремонтом, который торговцы включают в стоимость квартиры по ценам новейшего», — объяснил эксперт. В качестве примера Репченко привел квартиру на Цветном бульваре, которая выставлена на продажу больше 5 годов назад. «Объект находится в реконструированном в 2000-е доме XIX века с подземным паркингом, в каком протекает потолок, и жильцы обязаны созодать навесы над своими машинками снутри паркинга, чтоб их не попортила капающая с потолка штукатурка, — сказал эксперт. — В самом доме повсевременно ломаются лифты». Не считая того, в квартире выполнена нелегальная перепланировка, которую в принципе нереально узаконить, добавил Репченко, а стоимость завышена приблизительно в полтора раза относительно животрепещущих рыночных цен, но собственник не хочет созодать скидку. В итоге объект находится в экспозиции с 2018 года.
Квартиры под ремонт
Фото: Showtime.photo / Shutterstock / FOTODOM
Квартиры в состоянии «стопроцентно под ремонт» тоже продаются с трудом, молвят специалисты. «Речь не о объектах, приготовленных под ремонт, как white-box, а конкретно о ветхих, со старенькым ремонтом либо опосля сдачи в аренду нерадивым нанимателям», — объяснил Денис Васильев. Приведение в порядок таковых квартир просит огромных расходов, и еще дешевле выйдет покупка жилища с ремонтом, добавил он.
Большая часть покупателей избегают квартир, которые требуют значимого ремонта, подтвердил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «Но особенная категория инвесторов — флипперы — напротив, охотно вкладываются в схожее жилье с целью следующей прибыльной перепродажи», — уточнил эксперт.
Руслан Сырцов добавляет, что обычно продаются подольше остальных также квартиры с необычной планировкой либо плохим расположением. «К примеру, большая часть покупателей отпугнет жилье, в каком комнаты запроектированы в необыкновенном порядке или имеют некорректную форму. Также клиентов может смутить квартира, где козырек загораживает панораму либо же с видом «окна в окна», — привел примеры Руслан Сырцов. «Более одного года могут находить собственного покупателя квартиры с видом на козырек магазина: на нем накапливается много мусора, и через него могут просочиться воры в квартиру», — объяснила Татьяна Подкидышева.
Наследники и собственники из недружественных государств
Квартиры могут продаваться длительно не только лишь из-за черт объекта либо жилого комплекса, но также из-за самого торговца. К лотам, которые сложнее всего продать, относятся также квартиры, имеющие наследников, привела пример исполнительный директор компании «НДВ Гипермаркет Недвижимости». «Покупатели не рискуют получать такую недвижимость, так как страшатся родственников бывшего собственника, которые не успели по почтительной причине вступить в наследие», — объяснила эксперт.
По ее словам, делему представляют также квартиры, которые продаются собственником из недружественного страны. В этом случае приходиться проводить сделку со счетом типа «С». «Это стращает наших покупателей и в 99% случаев они отрешаются от таковой сделки. Квартиры с «нехорошими» номерами, к примеру, 13 и 66 либо лоты, где произошел злосчастный вариант, могут продаваться пару лет», — привела примеры она.
Квартиры в определенных районах
ЮВАО, Москва(Фото: Dmitry Finkel / Shutterstock / FOTODOM)
Одним из главных причин реализации хоть какой квартиры является локация, и на этот пункт покупатели уделяют свое внимание постоянно. К примеру, практически постоянно длительно продаются квартиры, находящиеся в жилых комплексах с нехороший транспортной доступностью, вдали от метро либо остановок, отмечает Татьяна Подкидышева.
Если гласить о определенных локациях, то, делая упор на опыт продаж за крайний год, можно выделить районы Новейшей Москвы, где отсутствует метро, и транспортная инфраструктура представлена лишь автобусами, или необходимо добираться на машине либо такси, привел примеры Денис Васильев из «Инкома». «Снутри МКАД это районы ВАО и ЮВАО, где стоимость вторичного жилища постоянно была ниже. Также можно выделить старенькый жилфонд в ЦАО. В этих локациях темпы продаж вторички приметно сократились», — сказал риелтор.
Если разглядывать раздельно лишь «вторичку» массового сектора, то наибольшие средние сроки реализации зафиксированы в Крылатском и Некрасовке, сказал Руслан Сырцов. «В этих районах наблюдается высочайшая конкурентность продавцов, а большая часть покупателей не желают тут получать квартиры из-за сложный транспортной ситуации, также недостатка социальной инфраструктуры», — заключил эксперт.
Читайте также:
