Ставки по ипотечным кредитам в ближайшее время вырастут на 2–2,5 п.п., по льготной ипотеке — подтянутся до предельных уровней у тех банков, которые выдавали кредиты дешевле ставок, закрепленных законодательно
Совет директоров Банка России на заседании 27 октября принял решение повысить ключевую ставку сразу на 2 п.п., до 15% годовых. Это стало четвертым увеличением подряд. Решение ЦБ оказалось жестче, чем прогнозировали аналитики, большинство из них ожидали рост до 14%.
Как столь резкий шаг регулятора скажется на ипотечном спросе и доступности жилья — разбираемся вместе с аналитиками.
Запредельные ставки по ипотеке
Решение регулятора неминуемо приведет к росту ипотечных ставок. По мнению экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», уже в ноябре банки могут повысить ставки по ипотеке на 2–2,5 п.п. «После повышения ключевой ставки на 2 п.п., до 15%, ипотечные могут вырасти до 16–16,5%», — считает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.
«Банки стали закладывать возможное повышение ставки на 1 п.п. в свои кредитные продукты уже в октябре, после повышения ключевой ставки на 2 п.п. можно ожидать дополнительного роста ставок именно по рыночной ипотеке», — добавил замдиректора группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин.
Управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов ожидает большее подорожание по ипотеке. По его мнению, ставки по рыночной ипотеке могут вырасти на 2–2,5 п.п., а по льготной подтянуться до предельных уровней у тех банков, которые кредитовали под меньший процент, чем у льготных ставок, закрепленных законодательно. По словам Юрия Беликова, по рыночной ипотеке ставки становятся запретительными — особенно, если учесть завышенные цены на недвижимость.
Похожий прогноз дала старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова: «Ставки по рыночной ипотеке могут повыситься на 2–2,2 п.п., до примерно 16,5%, однако ряд банков еще до сегодняшнего повышения ключевой предлагал более высокие ставки на уровне 17–18%», — указала Носова.
Какие ставки по ипотеке сейчас
По данным «Дом.РФ», средние ставки по рыночной ипотеке на конец октября составляют 14,3–14,5%. Однако в реальности ставки выше — 15–16%. Кроме того, ставки увеличились и по льготным программам. Если раньше банки предлагали ставки по льготной ипотеке, которые были ниже предельных значений (например, вместо 6% по семейной ипотеке могли быть 5,5%), то сейчас они достигли предельных значений.
Охлаждение спроса до конца года
После рекордного сентября на рынке жилья уже началось охлаждение: спрос на ипотеку снизился от 10% до 15%. Эта тенденция сохранится в ближайшие месяцы, особенно заметна она будет на вторичном рынке.
Несмотря на увеличение первого взноса по льготным программам, именно они будут оставаться драйверами ипотечного рынка, считает замдиректора группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР. «За счет этого можно ожидать умеренного снижения спроса и совокупного объема выдачи в ипотечном сегменте в четвертом квартале», — сказал Егор Лопатин.
Давление на спрос по рыночной ипотеке будут оказывать не только выросшие до заградительных значений ставки, но и повышение банковских надбавок по ипотеке с низким первым взносом и для слишком закредитованных россиян, поясняет управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА». «А с закредитованностью сейчас все весьма пессимистично. Таким образом, ипотечные выдачи будут изменяться и по объему, и по структуре, которая некоторое время может оставаться неустойчивой», — отметил эксперт.
Наблюдавшийся в августе-сентябре всплеск спроса будет сходить на нет, согласна Наталия Пырьева. «Однако нет оснований ожидать резкого обвала спроса — в ноябре сделки продолжат идти, поскольку сейчас есть заемщики, которые ждут одобрения кредитов в банках по сегодняшним условиям. Тот же принцип, что и в августе-сентябре, но, вероятно, с меньшей активностью, потому что ставки уже гораздо выше», — пояснила эксперт.
Но говорить о том, что ипотека на вторичном рынке будет полностью парализована, преждевременно, считают эксперты. Несмотря на высокие ставки (двукратная разница по сравнению с льготными), вторичное жилье может оказаться выгоднее для покупателей. «Запредельно высокие цены на новостройки могут вынудить покупателей переключиться на вторичку, пусть и с более высокими ипотечными ставками, где собственники с большей готовностью будут предлагать скидки, нежели застройщики», — пояснила Наталия Пырьева.
Похожую точку зрения высказала Ирина Носова. По ее словам, в ближайшее время именно выдача ипотеки на вторичку снизится значительнее, так как ставки «действительно выглядят пугающими». «Однако через пару-тройку месяцев население психологически начнет привыкать к новым реалиям и выдачи постепенно будут восстанавливаться, хотя тех рекордных объемов мы еще долго не увидим», — полагает эксперт.
«Ипотека на вторичку не будет полностью парализована, в этом сегменте могут проходить сделки с повышенным первоначальным взносом, менее чувствительные к уровню ставок. Но доля вторички в выдачах будет сокращаться», — добавил Юрий Беликов.
Ипотечные итоги 2023 года будут рекордными, несмотря на высокие ставки
Несмотря на рост ипотечных ставок на протяжении нескольких месяцев, ипотечные выдачи на протяжении года росли. Всего, по данным правительства, в России с января по сентябрь было выдано 1,4 млн ипотечных кредитов, что на 62% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Рост по льготной ипотеке оказался еще сильнее, чем по рыночной, — на 84%. По всем льготным программам было выдано 657,3 тыс. кредитов.
По итогам 2023 года также ожидается рекордная выдача ипотеки. Согласно прогнозу «Дом.РФ», в 2023 году всего будет выдано 1,7 млн кредитов на 6,3–6,5 трлн руб. Предыдущий рекорд был установлен в 2021 году.
К каким еще последствиям приведет рост ключевой ставки
Помимо общего снижения спроса на жилье, решение регулятора будет иметь и другие последствия. По мнению экспертов, продолжит расти доля нераспроданного жилья, но даже в такой ситуации они не ждут заметного снижения цен на новостройки. «Из долгосрочных последствий как минимум вероятно увеличение фонда нереализованных и простаивающих площадей, потому что застройщики еще не перешли на стадию принятия происходящих на рынке изменений и падения платежеспособного спроса. И до стадии торга дело пока не дошло, поскольку, чтобы ее диагностировать, надо наблюдать снижение цен», — отмечает Юрий Беликов.
Что касается возможной заморозки строительства имеющихся объектов, то пока такие риски незначительные, добавила Ирина Носова. «Застройщики понимают, что те темпы продаж, которые были в последние полтора-два года, в ближайшее время недостижимы. Но коррекция цен возможна и логична, хотя о значительных дисконтах речи нет — максимум 5–10% и то в случае необходимости быстрой продажи», — добавила эксперт.
Меры, которые принимает регулятор для сбалансирования рынка, снижения рисков надувания пузыря и охлаждения цен на новостройки, пока желаемого результата не дают, отмечает Наталия Пырьева. «Цены растут, объемы ипотечного кредитования тоже, но и доля непроданных квартир также повышается. Ситуация выглядит накаленной, но сильных потрясений я пока не ожидаю», — сказала она.
Читайте также:
