На ближайшие два года в столице запланирован ввод около 1 млн кв. м в офисах высокого класса, но на рынок аренды выйдет лишь часть этого объема
Доля пустующих площадей в бизнес-центрах Москвы в 2023 году снизилась, в 2024-м она останется на текущем уровне или несколько уменьшится, следует из предоставленных редакции обзоров аналитиков компаний NF Group и Parus Asset Management. На этом фоне участники рынка ожидают роста ставок.
По предварительной оценке NF Group, на конец года в А-классе вакантно 12,7% площадей, в В-классе — 7,1%. «Спрос в 2023 году находился на высоком уровне, доля вакантных помещений снизилась в обоих классах, — говорит заместитель директора по работе с офисной недвижимостью NF Group Иван Соколов. — Арендаторы, которые демонстрировали наибольший спрос на офисную недвижимость, — это компании производственного сектора (21%), сегментов технологии/медиа/телекоммуникации (20%) и банки/финансы/инвестиции (12%). Большая часть офисов, которая интересовала арендаторов, представляют собой класс А (79%) и располагаются в зоне ТТК — МКАД (40%)».
По прогнозам компании, итоговый объем ввода офисных помещений в 2023 году составит 281 тыс. кв. м, на 2024 год заявлены к вводу 693 тыс. кв. м новой офисной недвижимости. «При этом более 70% новых площадей на текущий момент реализованы и не выйдут в спекулятивное предложение, — подчеркивает Иван Соколов. — Таким образом, значительного влияния на вакантность новый объем ввода не окажет». В результате, по оценке компании, к концу 2024 года вакансия в классе А составит 12,5–12,7%, в классе B — от 7% до 7,5%.
В Parus Asset Management вакансию в А-классе по предварительным итогам декабря прогнозируют на уровне 10–12%, а в 2024-м не исключают падение показателя ниже 10%. В классе В по итогам года пустует порядка 6–7%, говорят в компании, примерно такие же значения ожидаются и в наступающем году. Дальнейшее снижение вакансии в А-классе в Parus Asset Management связывают с активным спросом на фоне дефицита качественного предложения. «Несмотря на уход западных игроков с российского рынка, по итогам 2023 года заполняемость офисных площадей вырастет. Рост деловой активности стимулирует рост рынка офисной недвижимости. А дефицит качественного предложения приводит к росту ставок аренды, — говорит руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики Parus Asset Management Елена Михайлова. — Рост ставок в качественных объектах будет особенно заметен».
В NF Group также ожидают роста ставок, но в целом по рынку, скорее, незначительного: до 27 тыс. руб. за 1 кв. м в год в А-классе и до 18,1 тыс. в В-классе (без учета операционных расходов и НДС). На конец 2023-го показатели составляют 26,5 тыс. и 18 тыс. руб. за 1 кв. м в год соответственно.
Нехватка офисов сохранится в 2024–2025 годах
Опрошенные редакцией участники офисного рынка отмечают, что в 2024–2025 годах рынок продолжит пополняться новыми объектами, но избытка площадей не возникнет — сдаваться в аренду будет лишь часть вводимого объема. «На 2024–2025 годы заявлена сдача бизнес-центров и многофункциональных комплексов: iCity, SLAVA, «STONE Савеловская», STONE Towers, Moscow Towers. В общей сложности это около 1 млн кв. м, — говорит руководитель коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина. — Однако такая цифра кажется высокой лишь на первый взгляд. За время строительства значительная часть помещений будет куплена игроками рынка для собственных нужд». Можно предположить, продолжает эксперт, что в 2024 году обострится дефицит качественных офисов — это скажется и на ставках.
«Если говорить о прогнозах, то будущее предложение офисов выглядит внушительно, но более половины этих площадей уже реализованы, — отмечает и директор по стратегии и продажам Multispace Елизавета Голышева. — Дефицит усугубляется повышенным спросом на покупку офисов — ряд объектов реализуются только в таком формате, тогда как вариантов для классической аренды, особенно если мы говорим о потребностях более 5 тыс. кв. м, крайне мало. На этом фоне, безусловно, будут расти арендные ставки — и это мы наблюдаем уже сейчас в зданиях с вакантностью ниже 10%».
Повышенный спрос на офисы в 2023 году
Управляющий партнер KEY CAPITAL Сергей Камлюк:
— По нашим данным, в 2023 году самыми активными арендаторами коммерческих площадей в России были компании следующих категорий:
