Разбираемся, стоит ли вкладываться во вторичное жилье и можно ли при его перепродаже получить прибыль
В 2022 году спрос на вторичном рынке жилья был низким, а предложение росло. Это привело к тому, что цены на квартиры откатились к уровню 2021 года и у потенциальных инвесторов возник вопрос о целесообразности инвестиций во вторичное жилье с целью его дальнейшей перепродажи.
Вторичные квартиры давно перестали быть привлекательными для инвесторов. Средняя доходность от сдачи в аренду в Москве составляет 4–6%, таким образом, окупаемость вторички составляет около 20 лет. Тем не менее аналитики отмечают, что на рынке есть еще ниши, интересные для инвесторов. Вместе с экспертами разбираемся, стоит ли вкладываться в жилье и можно ли при его перепродаже получить прибыль.
Флиппинг как способ получить прибыль
В качестве стратегии заработка на рынке вторичного жилья также используется флиппинг (от английского глагола to flip — «переворачивать»). Это инвестирование и владение недвижимостью в короткий промежуток времени и его последующая перепродажа с получением прибыли. Обычно инвестор приобретает со скидкой нуждающуюся в ремонте квартиру, а после приведения жилья в порядок перепродает по более высокой цене.
Залог получения прибыли — скорость дальнейшей продажи. Длительность ремонта не должна превышать двух-трех месяцев, это снижает риск коррекции цены, а также сокращает затраты на коммунальные платежи. На такой сделке можно заработать примерно 10–15% от суммы, которая была изначально вложена в покупку квартиры на вторичном рынке, говорит директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев.
Флиппинг существует также и на ипотечном рынке. Если у покупателя есть средства для внесения первоначального взноса и возможность сделать косметический ремонт, то при последующей быстрой реализации можно закрыть ипотеку на средства от продажи и получить прибыль примерно 15%, говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Но здесь необходимо учитывать, что до перепродажи собственник будет платить ипотечный кредит, добавляет эксперт.
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— В Москве можно купить квартиру в плохом состоянии за 6 млн руб. И после ремонта, затраты на который составят около 500–600 тыс. руб., ее можно реализовать уже за 7–8 млн руб. Можно пробрести объект и за 5,5 млн, а продать за 9 млн руб. — здесь многое зависит не только от состояния объекта, но и от инфраструктуры района, удаленности от транспортных узлов. В общем, при реализации такого варианта и при удачном стечении обстоятельств можно получить прибыль как минимум в 1 млн руб.
Читайте также: В Москве стало больше жилья дешевле ₽10 млн. Почему это происходит
Можно приобрести квартиру на вторичном рынке в ипотеку, сделать в ней ремонт и продать по более высокой цене. Таким образом, будет не только закрыт ипотечный кредит, но и получена прибыль
Как заработать на проблемных квартирах
Еще один вариант — это выкуп с дисконтом проблемной квартиры. Например, где требуется выселение жильцов по решению суда, говорит Сергей Зайцев. Эксперт предупреждает, что риски при инвестициях в такую недвижимость выше, поскольку процесс прохождения всех регламентированных законом процедур может затянуться. Но это не останавливает покупателей, в последнее время интерес к подобным лотам вырос, а дисконт снизился с 20% до 10–15%. Но при удачном стечении обстоятельств продавец может получить прибыль примерно в 10% от вложенных в покупку денег, добавляет Зайцев.
Прибыль может принести предпродажная подготовка
Также есть вариант приобретения квартиры с целью профессиональной предпродажной подготовки и последующей реализации по более высокой цене. Речь идет о так называемом хоумстейджинге, в который входит полная уборка квартиры, покупка новой мебели и предметов интерьера, а иногда небольшой косметический ремонт, например поклейка обоев или покраска потолков.
«В нашей практике есть случаи, когда собственники самостоятельно не могли продать свою квартиру по рыночной цене просто из-за плохой подготовки к продаже, а после минимальных затрат в обустройство квартиры, без капитальных вложений, лоты продавались быстро, принося за короткий промежуток времени прибыль примерно в 10%», — говорит Сергей Зайцев.
Есть вариант приобретения квартиры с целью профессиональной предпродажной подготовки и последующей реализации
Читайте также: 5 лет реновации: сколько расселили, построили, как подорожали пятиэтажки
Квартира в доме под реновацию
Еще один из способов извлечь прибыль на вторичном рынке — это покупка квартиры в доме, который подпадает под реновацию, особенно если переселение жильцов планируется в ближайшие год-два. Это хорошее приобретение как для себя, так и для последующей продажи, считает Юлия Дымова.
Однако, по словам эксперта, в Москве сейчас более реально пробрести квартиры в домах, снос которых планируется лишь на третьем этапе реновации. Здесь придется подождать, но продажа жилья, полученного по программе реновации, может принести прибыль примерно в 15%, говорит Дымова. При этом многие на время ожидания сдают купленные квартиры в аренду и таким образом тоже получают прибыль.
Средняя стоимость квадратного метра в новом доме, построенном в рамках программы реновации, по данным ЦИАН, составляет 322,7 тыс. руб., в домах под снос — 272 тыс. руб. Таким образом, от переезда в новый дом собственники выигрывают примерно пятую часть стоимости квадратного метра.
Читайте также:
